Komoly változás közeleg az új lakások piacán. 2027-től ismét a 27 százalékos általános áfa kerülhet előtérbe az új építésű ingatlanoknál, miközben bizonyos projektek még éveken keresztül megtarthatják az 5 százalékos kedvezményes kulcsot. Emiatt ugyanabban az időszakban akár jelentős árkülönbség is kialakulhat két hasonló új lakás között attól függően, hogy az adott beruházás megfelel-e az átmeneti szabályoknak.
A legfontosabb dátum 2026. december 31. Az átmeneti rendelkezések szerint azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye eddig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa a feltételek teljesülése esetén még a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél is alkalmazható lehet. Az újabb, később engedélyezett fejlesztések viszont már a magasabb áfakörbe kerülhetnek.
Egy 100 milliós lakásnál akár több mint 20 millió forint lehet az elméleti különbség
Az áfakulcsok közötti eltérés első látásra óriási. Ha egy lakás nettó ára változatlan maradna, akkor ugyanaz az ingatlan 5 százalékos áfával jóval olcsóbb lenne, mint 27 százalékos kulcs mellett.
Vegyünk egy egyszerű példát. Egy ma 100 millió forintos bruttó árú, 5 százalékos áfával értékesített lakás nettó ára körülbelül 95,2 millió forint. Ha ugyanerre a nettó árra 27 százalékos áfát számolnánk, a végösszeg nagyjából 121 millió forintra emelkedne. Ez csaknem 21 millió forintos különbség.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy 2027-től automatikusan minden érintett lakás ára ennyivel megugrik. A vevők fizetőképessége, a kereslet alakulása, a finanszírozási költségek és a fejlesztők árazási lehetőségei is befolyásolják majd, mennyit lehet ténylegesen áthárítani a vásárlókra.
Nem minden új lakást érint ugyanúgy a változás
Ez lehet a következő évek egyik legfontosabb különbsége az újépítésű lakások piacán. Egy 2027-ben megvásárolható lakás attól még nem feltétlenül lesz 27 százalékos áfájú, hogy az adásvétel 2027-ben történik.
Ha a projekt megfelel a 2026 végi átmeneti feltételeknek, a kedvezményes 5 százalékos áfa még 2030 végéig megmaradhat. Egy másik, hasonló méretű és elhelyezkedésű lakás ugyanakkor már 27 százalékos áfával kerülhet piacra. Emiatt a vevőnek az ingatlan műszaki állapota, elhelyezkedése és ára mellett egyre fontosabb lehet azt is megkérdeznie, milyen áfaszabály vonatkozik az adott projektre.
Az Otthon Startnál is sokat számíthat néhány millió forint
A drágulás azoknál a lakásoknál különösen fontos lehet, amelyek már most az Otthon Start Program értékhatárainak közelében vannak. Ha egy ingatlan ára csak néhány millió forinttal nő, az egyes esetekben már azt is jelentheti, hogy kikerül a programban finanszírozható lakások köréből.
Ezért nemcsak az lehet kérdés, hogy a vevőnek mennyivel kell többet fizetnie, hanem az is, hogy az adott lakás megfelel-e még a támogatott hitel feltételeinek. Egy kisebb áremelkedés így közvetetten is jelentős pénzügyi hatással járhat.
Mit kérdezzen meg, aki most új lakást venne?
Az egyik legfontosabb kérdés az lehet, hogy az adott beruházás jogosult-e az 5 százalékos áfa alkalmazására, és meddig. Érdemes arra is rákérdezni, hogy a szerződésben szereplő vételár bruttó, rögzített összeg-e. Illetve mi történik akkor, ha az áfaszabályok vagy az átadás időpontja megváltozik.
Ugyanilyen fontos lehet az építési engedély státusza és az is, hogy a projekt biztosan teljesíti-e az átmeneti szabályokhoz szükséges feltételeket. Egy több tízmillió forintos vásárlásnál ezek a részletek már nem puszta adminisztrációs kérdések.
Ugyanaz a négyzetméterár nem feltétlenül ugyanazt jelenti
A következő években könnyen előfordulhat, hogy két új lakást azonos, például 1,4 millió forintos négyzetméteráron hirdetnek, de a háttérben eltérő adózási és fizetési feltételek állnak. A vevőnek ezért nem elég csak a hirdetési árat összehasonlítania.
Egy 70 négyzetméteres lakásnál már 100 ezer forintos négyzetméterár-különbség is 7 millió forintos eltérést jelent. Ha ehhez még eltérő áfakezelés, parkoló-, tároló- vagy műszaki tartalom is társul, a két ajánlat valós költsége között ennél jóval nagyobb különbség alakulhat ki.
Ezért 2026 végéhez közeledve az új lakásoknál érdemes nemcsak azt nézni, mennyibe kerül az ingatlan, hanem azt is, hogy pontosan milyen áfa vonatkozik rá, milyen határidőkkel készül el, és milyen feltételek szerepelnek a szerződésben. Néhány jól feltett kérdés akár több millió forintos különbséget is jelenthet a végső költségben.
