A felsőoktatási ponthatárok kihirdetésével több ezer családban nemcsak az dől el, hogy a gyerek melyik egyetemre jutott be, hanem az is, hogy a következő években mekkora anyagi terhet kell vállalniuk. A lakásárak és az albérleti díjak ugyanis az elmúlt években olyan mértékben emelkedtek, hogy a továbbtanulás ma már sokak számára egy több tíz millió forintos pénzügyi döntéssel is felér. Az MBH Elemzési Centrum, az MBH Jelzálogbank, az Otthon Centrum és a Fundamenta szakértői azt vizsgálták, hogy ilyen piaci környezetben mikor éri meg lakást venni, mikor célszerű inkább bérelni, és mire számíthatnak azok a családok, amelyeknek most kell meghozniuk ezt a döntést.
Van egy pillanat minden nyáron, amikor a Balaton-parton pihenő édesapák tekintete elszakad a víztükörről, a gyöngyöző korsó sörükről, és egészen máshová réved. A gyerek még a felvételi ponthatárokat böngészi, majd néhány perccel később örömittasan kiált bele a telefonba, hogy felvették. A szülők fejében azonban már zakatolnak a számok. Mert mire az első pezsgősdugó kipukkan, addigra sok családban már az a valódi kérdés, hogyan lett egy egyetemi felvételiből egy több tíz millió forintos döntés. A piac közben rezzenéstelen arccal teszi a dolgát, mintha a garzonok árának néhány év alatti megduplázódása teljesen természetes volna.
Mert az elmúlt öt évben az egyetemvárosok ingatlanárai meredeken emelkedtek, Budapesten pedig ma már az 1,2–1,6 millió forintos négyzetméterár sem számít kivételesnek. Eközben a havi albérleti díjak jellemzően 200–300 ezer forint között mozognak, vagyis a felsőoktatásba készülő fiatalok lakhatása sok család számára már nem egyszerű pénzügyi, hanem komoly stratégiai kérdés. „Vajon hosszú távon jobban megéri bérelni vagy inkább saját lakást vásárolni?” – alighanem kevés mondat képes olyan biztosan elrontani egy apuka balatoni délutánját, mint amikor a feleség ezt felveti a napágyon fekvő férjnek.
Felvételi után jön a lakáspiaci valóság
Na, erre a dilemmára keresték a választ az Ingatlan 360 sajtóeseményén is, ahol az MBH Elemzési Centrum, az MBH Jelzálogbank, az Otthon Centrum és a Fundamenta szakértői értékelték a lakáspiac aktuális folyamatait. Bár a piac növekedési üteme lassulni látszik, az egyetemvárosok továbbra is az ország legforróbb ingatlanpiacai közé tartoznak: a kereslet erős, az árak magasak, és minden jel arra utal, hogy a lakhatás kérdése a következő években sem lesz könnyebben megválaszolható.
Rossz hírünk van, kedves szülők, hiába sikerült a felvételi, a neheze csak most jön. Az elmúlt évtizedben ugyanis a magyar lakásárak olyan ütemben emelkedtek, amire Európában alig akad példa, 2015 óta csaknem négyszeresükre nőttek, miközben az Európai Unióban átlagosan mindössze 65 százalékos drágulást mértek. Bár a szakértők szerint a féktelen áremelkedés időszaka lassan véget érhet, ebből még korai lenne arra következtetni, hogy a lakásvásárlás vagy az albérlet hirtelen megfizethetőbbé válik. Itt fontos kiemelni,
az MNB legfrissebb lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében minden településtípuson mérséklődtek a lakásárak.
Olcsó albérlet Budapesten magánszemélytől:
Viszont ettől még Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője szerint 2026-ban országosan még mindig 8–13 százalék közötti lakásár-emelkedés várható. Ezzel párhuzamosan ugyan élénkül a lakásépítés – az építési engedélyek száma egyetlen év alatt 64 százalékkal nőtt, Budapesten pedig tízéves csúcsra emelkedett az új lakások kínálata –, de ez egyelőre nem jelenti azt, hogy az ingatlanok hirtelen megfizethetőbbé válnának. Inkább azt, hogy a piac újabb sebességbe kapcsol, csak ezúttal valamivel kisebb fordulatszámon.
Egyébként 2026 első negyedévében tízéves csúcsra emelkedett az új lakások kínálata Budapesten. Az elemzők az idei évben mintegy 15 ezer új lakás átadásával számolnak, 2027-re pedig ez a szám akár a 20 ezret is elérheti. A finanszírozási oldalon sem várnak lassulást, az MBH Bank szakértői szerint az Otthon Start program keretében idén mintegy 1800 milliárd forintnyi új hitel kerülhet kihelyezésre, ami hozzávetőleg 50 ezer új szerződést jelenthet. Mindez a teljes lakáshitelpiacon 25–28 százalékos bővülést vetít előre.
Már nem csak Budapest drága
„Annyi baj legyen, az én gyerekemet úgyis vidéki egyetemre vették fel” – sóhajthatna fel megkönnyebbülten a Balaton-parton napozó apuka, és már nyúlna is a söréért, de aki abban bízott, hogy az elszállt árak csak budapesti probléma, annak a számok kijózanodást tartogatnak. A nyitó előadást követő kerekasztal-beszélgetés egyik legfontosabb megállapítása éppen az volt, hogy az egyetemvárosok továbbra is a magyar ingatlanpiac legforróbb pontjai közé tartoznak.
Az MBH Index elemzése szerint az elmúlt tíz évben szinte példátlan drágulás söpört végig ezeken a városrészeken. Bár a rekorder a budapesti Magdolnanegyed lett, ahol 2015 és 2025 között több mint ötszörösükre emelkedtek a lakásárak, vagyis 404 százalékos növekedést mértek, a Belvárosban sem sokkal visszafogottabb a kép, a Palotanegyedben 312, míg Külső-Erzsébetvárosban 307 százalékos áremelkedést regisztráltak, de a vidéki egyetemi városok sem maradtak le a versenyben.
Egyetlen év alatt Pécsen 28 százalékkal, Miskolcon közel 20 százalékkal, Debrecenben pedig 19 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Debrecen ezzel már a legdrágább vidéki egyetemvárossá vált, ahol az átlagos négyzetméterár megközelíti a 946 ezer forintot. Győrben átlagosan 850 ezer, Szegeden pedig 824 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért. Az üzenet világos: aki azt gondolta, hogy a fővárost elhagyva olcsóbb lesz egyetemistának lakást találni, annak ma már egyre kevesebb város kínál valódi menekülőutat.
Persze a nagy kérdés továbbra sem az, hogy drága-e lakást venni – mert az –, hanem az, hogy hosszú távon még így is jobban megéri-e, mint évekig albérletet fizetni. Erre azonban nincs minden családra érvényes válasz. Molnár Zsolt, az MBH Jelzálogbank területvezetője szerint piaci hitelből finanszírozott lakásvásárlás esetén a bérléssel szembeni előny sok helyen csak hosszú, akár tíz évet meghaladó időtávon jelentkezik. Ha azonban a család kedvezményes hitelhez jut, és a lakást a későbbiekben részben ki is tudja adni, a megtérülési idő akár jelentősen csökkenhet.
Éppen ezért a matematikán túl a családok hosszú távú tervei döntik el, hogy a vásárlás valóban jó befektetés lesz-e, vagy az albérlet marad a racionálisabb választás.
Vagyis, kedves Balatonon pihenő apukák, a következő korty előtt érdemes azt is eldönteni, hogy hosszú távon hol fog lakni majd a gyerek addig. És ha valaki még mindig abban reménykedik, hogy majd az albérlet jelent olcsó menekülőutat, annak sincs igazán jó hírünk. Bár az Otthon Start program indulása érezhetően visszafogta a bérlakáspiacot, ahogy azt már részben érintettük, az egyetemek közvetlen közelében ez alig látszik az árakon. De nézzük a konkrét számokat!
Budapesten ma egy átlagos egyetemi albérletért havonta 205–304 ezer forintot kérnek. A legkedvezőbbnek számító VIII. kerületben is 205 ezer forint körül mozognak a bérleti díjak, míg a XI. kerületben már átlagosan 304 ezer forinttal kell számolni. Debrecenben egy átlagos albérlet havi díja már eléri a 200 ezer forintot, Szegeden és Pécsen pedig nagyjából 150 ezer forint körül alakul. Tehát mire egy hallgató lediplomázik, a család könnyen több millió forintot hagyhat ott kizárólag lakbérre.
A drágulás mögött ráadásul nem szezonális hatások állnak. Az egyetemvárosok mára jóval többet jelentenek néhány előadóteremnél és kollégiumnál: egyre inkább olyan gazdasági központokká válnak, amelyek egész évben vonzzák a munkavállalókat, a befektetőket és a diákokat is. Vagyis a kereslet nem feltétlenül szeptemberben kezdődik, és nem is a vizsgaidőszakkal ér véget.
Repedések a forró albérletpiacon
Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a ponthatárok kihirdetését követően idén is felpöröghet az albérletpiac. Mint fogalmazott, a nagy egyetemvárosok tartós foglalkoztatási és gazdasági központokká váltak, ami folyamatos keresletet biztosít a lakás- és bérlakáspiacon. A szakember arra is figyelmeztetett, hogy a nyári hónapokban az egyetemvárosokban további 1–5 százalékos bérletidíj-emelkedés sem lenne meglepő.
Vagyis aki abban bízik, hogy a ponthatárok kihirdetése után még ráér körülnézni a piacon, könnyen szembesülhet azzal, hogy mire meghozza a döntést, a kiszemelt lakásért már többet kell fizetnie.
Van azonban egy apró repedés ezen a túlfűtöttnek tűnő piacon. Miközben az árak továbbra is magasak, a kereslet már nem nő ugyanazzal a lendülettel, és ez lassan az albérletpiacon is érezhetővé válik. Az MNB felmérése szerint Budapesten és a vidéki városokban 2026 második negyedévében 0,6 százalékkal mérséklődtek a lakásárak, a községekben 2,8 százalékos árcsökkenés volt megfigyelhető.
Debrecenben, Szegeden és Miskolcon is egyre több kiadó lakás jelenik meg a piacon, ami azt jelenti, hogy a várható bérletidíj-emelkedés ellenére a bérlés sok család számára továbbra is kedvezőbb megoldás lehet, mint az azonnali vásárlás.
Albérleti hírek, tudástár
Csakhogy a számok mögött egy másik, jóval makacsabb valóság is kirajzolódik. A Fundamenta Z generációs kutatása szerint a fiatalok 77 százaléka saját otthonra vágyik, miközben 56 százalékuk úgy érzi, erre jelenleg nincs reális esélye. A szakértők szerint ezért a felvételi értesítő ma már nem csupán egy új életszakasz kezdetét jelenti, hanem az első komoly pénzügyi vizsgát is. Miközben a legtöbb család még a kollégiumi férőhelyet vagy az albérletet próbálja megoldani, valójában már olyan döntések születnek, amelyek évekre, akár évtizedekre is meghatározhatják a fiatalok anyagi mozgásterét.
Albérlet árak Budapesten 2026
Kiadó Lakás Budapest VI. kerület Westend környékén
Kiadó lakás Budapest VIII. kerület: Bérleti díj: 290 000 Ft
Kiadó tégla lakás – Budapest XIV. kerület, Ilka utca környéke!
Kiadó családi ház – Budapest III. kerületben! 90 m2 – 4 szoba!
