KSH–ingatlan.com lakbérindex: kifullad a bérletidíj-emelkedés augusztusban

A legfrissebb KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint augusztusban továbbra is csak minimálisan, országosan 0,7, Budapesten 0,9 százalékkal nőttek a lakbérek havi összevetésben. Éves szinten pedig 5,0, illetve 5,2 százalékos volt a drágulás. Ez az elmúlt évek egyik leglassabb bővülési üteme. És a számok mögött egy sokkal mélyebb szerkezeti átalakulás rajzolódik ki, mint amit egy egyszerű statisztikai adatközlés elsőre sejtet.

A száraz szám mögött: miért nem a hagyományos szezonalitásról van szó

Az albérletpiacon minden ősszel megszokott a keresletnövekedés – költöző egyetemisták, munkahelyet váltók, fővárosba érkezők hajtják fel ilyenkor az árakat. Idén azonban ez a szezonális hatás alig érződött. Ennek egyik magyarázata, hogy a kínálati oldal jelentősen bővült: szeptember elejére országosan már 16 ezer fölé emelkedett a kiadó lakások száma, ami négy százalékkal több, mint júliusban volt. Vagyis miközben évek óta megszokhattuk, hogy nyár végén „elfogynak” a jó lakások, idén inkább a választék nőtt egy szűkülő keresleti környezetben.

Ez azért érdekes, mert a kínálatbővülés éves szinten mégis csökkenést takar: egy évvel korábbihoz képest Budapesten közel 10, a megyeszékhelyeken pedig 15,6 százalékkal kevesebb hirdetés fut jelenleg. A két adat együtt arra utal, hogy a piac nem egyszerűen zsugorodik vagy bővül, hanem éppen egy új egyensúlyi állapotot keres.

Az Otthon Start hatása: a bérlők egy része saját lakást vesz

Az ingatlan.com szakértője szerint az árlassulás egyik legfontosabb mozgatórugója az egy éve indult Otthon Start Program, amely a korábbi bérlők egy részét saját lakás vásárlása felé terelte. Ez azért különösen figyelemre méltó fejlemény, mert közvetve a befektetői oldalt is visszafogja: ha kevesebben keresnek bérleményt, a hozamok mérséklődnek, ami miatt a befektetési célú lakásvásárlás is kevésbé vonzó. Ez a láncreakció így nemcsak a bérleti díjakra, hanem hosszabb távon az ingatlanpiaci árak alakulására is hatással lehet – vagyis a lakbérindex lassulása valójában egy szélesebb, az egész lakáspiacot érintő folyamat egyik tünete.

Ehhez a folyamathoz illeszkedik, hogy a Monetáris Tanács nemrég 5,5 százalékra mérsékelte az alapkamatot, ami idővel a lakáshitelek kamatait is lejjebb szoríthatja, tovább erősítve a bérletről vásárlásra való átállás trendjét.

Airbnb-szabályozás: amikor egy kerületi rendelet városi trendet indít

A VI. és a VIII. kerületben – ahol már érvényben van, illetve hamarosan életbe lép a rövid távú lakáskiadást korlátozó szabályozás – a medián bérleti díj hónap/hónap alapon ténylegesen csökkent (a VI. kerületben 290 ezerről 280 ezer forintra, a VIII. kerületben 240 ezerről 229 ezer forintra). Ez azt jelenti, hogy a korábban turisztikai célra hasznosított lakások egy része most visszakerül a hosszú távú bérleti piacra, ami helyben növeli a kínálatot és nyomás alá helyezi az árakat.

Mivel a rövid távú kiadás moratóriuma az év végén lejár, és a szabályozás sorsa a fővároshoz kerülhet át, ez a hatás 2027-ben tovább erősödhet – főleg, ha a döntéshozatal decentralizálása miatt több kerület vezet be hasonló korlátozást. Aki most fontolgatja lakása kiadását vagy bérlését ezekben a városrészekben, érdemes ezt a szabályozási bizonytalanságot is beépítenie a döntésébe.

Vidéki nagyvárosok: eltűnőben a hagyományos árkülönbség

A megyeszékhelyek adatai egy másik, régóta várt folyamatot igazolnak: a vidéki nagyvárosok közötti árolló tovább szűkül. Szeged és Veszprém immár a 200 ezer forintos vagy afölötti sávba tartozik, miközben a korábban kiugróan drága Debrecenben egy év alatt 240 ezerről 220 ezer forintra mérséklődött a medián bérleti díj. Ez a fajta kiegyenlítődés a bérlők szempontjából kedvező hír, hiszen csökkenti annak kockázatát, hogy egy adott városban aránytalanul nagy terhet jelentsen a lakhatás – ugyanakkor a korábban erős hozamot kínáló piacokon (mint Debrecen) a befektetők számára mérséklődő megtérülést vetít előre.

A legolcsóbb megyeszékhelyek – Békéscsaba (120 ezer), Miskolc (125 ezer), Szolnok és Szekszárd (130-130 ezer forint) – ezzel szemben egyelőre stabilan a leértékeltebb kategóriában maradnak, ami hosszabb távon akár célzott befektetési lehetőséget is jelenthet azok számára, akik alacsonyabb belépési árszinten szeretnének piacra lépni.

Mit jelent mindez 2027 felé nézve?

Az ingatlan.com szakértője, Balogh László szerint a piac szerkezeti átalakuláson megy keresztül, amit nem csak az Otthon Start Program, hanem a bérlakásprogramhoz kapcsolódó, várhatóan a lakástörvényt, a társasházi törvényt és az áfaszabályokat is érintő jogszabályváltozások formálnak. Ez a fajta intézményi jelenlét – nagyobb, professzionális bérbeadói szereplők megjelenése – historikusan azzal jár együtt, hogy a magánbérbeadók kénytelenek versenyképesebb, kiszámíthatóbb feltételeket kínálni, ami középtávon a bérlők malmára hajthatja a vizet.

Összességében az augusztusi adatok nem egy egyszeri megtorpanást, hanem egy több tényező által egyszerre alakított, tartós irányváltást tükröznek: a saját lakás vásárlását ösztönző állami programok, a szigorodó rövid távú kiadási szabályozás és a kamatkörnyezet lassú enyhülése együttesen azt eredményezik, hogy a bérleti piac – legalábbis rövid távon – kikerül abból a gyors drágulási spirálból, amely az elmúlt éveket jellemezte.

Ajánlott cikkeink: