A magyar lakáspiac olyan szintre jutott, ahol már nemcsak az árak emelkedése, hanem maga a rendszer fenntarthatósága is kérdésessé vált. Miközben a panelek ára egy év alatt 35 százalékkal robbant be, az államilag támogatott hitelek gyakorlatilag teljesen uralják a piacot, a középosztály egy része pedig lassan kiszorul a lakásvásárlásból. A szakértők szerint történelmi fordulóponthoz érkezett az ingatlanpiac: jöhet a kijózanodás időszaka.
Ingatlan adás-vétel – friss hírek, információk
A magyar lakáspiac az elmúlt másfél évben – valójában az elmúlt bő tíz évben – olyan drágulást produkált, amely nemzetközi összevetésben is figyelemre méltó. Miközben az Otthon Start Program és az államilag támogatott hitelek újabb keresleti hullámot indítottak el, egyre több szakértő figyelmeztet arra, hogy a piac szerkezeti problémái továbbra is megoldatlanok. Az árak történelmi csúcsra emelkedtek, a panelek értéke kilőtt, a hitelezés pedig soha nem látott mértékben függ az állami támogatásoktól. Közben a középosztály egy része fokozatosan kiszorul a piacról, miközben a fejlesztők, befektetők és bankok már a következő korszakra készülnek.
Erről beszélt a Magyar Közgazdasági Társaság (MKT) Ingatlanpiaci Szakosztályának rendezvényén Pápai Dorottya, a REMAX GO Commercial alapító ügyvezetője, valamint Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító ügyvezetője.
Történelmi drágulás söpört végig a lakáspiacon
A magyar lakáspiac továbbra is erősen keresletvezérelt, miközben a kínálati oldali problémák évek óta megoldatlanok maradtak – mutatott rá Pápai Dorottya, aki szerint a gazdaságpolitika hosszú időn keresztül elsősorban ösztönzőkkel próbálta élénkíteni a keresletet, miközben a lakásállomány megújulása és a kínálati oldal erősítése háttérbe szorult.
Az infláció ugyanakkor 2026 áprilisára 2,1 százalékra mérséklődött, ami már a jegybanki célsáv (3 százalék) alatt van – az idei első négy hónapban rendre a toleranciasáv alatt volt a fogyasztói árindex –, miközben az alapkamat 6,25 százalékon áll. A szakértők szerint ez önmagában kedvezőbb környezetet jelent a lakáspiac számára, ugyanakkor a keresletet továbbra is elsősorban az állami programok mozgatják.
A tranzakciószámok látványosan tükrözik az elmúlt évek hullámzását. A Covid-időszak alatt jelentősen visszaesett az adásvételek száma, majd 2021–2022-ben újra 160 ezer körüli tranzakció valósult meg évente. A fordulatot azonban 2025 hozta el, amikor az éves tranzakciószám megközelítette a 140 ezret, ami 25 százalékos növekedést jelentett az előző évhez képest.
A piac felpörgésében két tényező játszott kulcsszerepet. Az egyik a prémium magyar állampapírokból felszabaduló tőke részleges áramlása az ingatlanpiacra, a másik pedig a fix 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel megjelenése volt. Pápai Dorottya szerint az új konstrukció már a hivatalos indulás előtt felkavarta a piacot. „Nagyon komoly tranzakciószám-növekedés következett be a tavaly őszi hónapokban, ezt szeptembertől decemberig folyamatosan láttuk” – fogalmazott.
A budapesti árak közben történelmi magasságokba emelkedtek. A pesti oldalon a használt lakások átlagos négyzetméterára 990 ezer forint körül alakult, Budán pedig elérte az 1,5 millió forintot. Az új építésű lakások esetében az átlagár már 1,8 millió forint négyzetméterenként.
A legkeresettebb ingatlanok továbbra is a kisebb lakások voltak. Pesten a 40–60 négyzetméteres lakások iránt mutatkozott a legnagyobb kereslet, míg Budán inkább a 60–80 négyzetméteres kategória volt népszerű. Az átlagos értékesítési idő négy hónap körül alakult, de a legnépszerűbb panelek esetében sokszor néhány nap alatt gazdára talált egy-egy ingatlan.
A panel lett az új sztártermék
Mindeközben a panel vált az egyik legnépszerűbb termékké a hazai lakáspiacon. Budapesten már olyan lakótelepek is vannak, ahol a panelek ára elérte az 1,2 millió forintos négyzetméterárat. Ez részben annak köszönhető, hogy a panellakások kiszámíthatóbbak és kevesebb műszaki kockázatot hordoznak, mint sok régi belvárosi társasház.
„A panelek azért ilyen kedveltek, mert kiszámíthatóak. Sok esetben már felújított, korszerűsített panelépületekről van szó, és nem rejtenek annyi műszaki kockázatot, mint egy század eleji téglaépület” – mondta Pápai Dorottya.
A panelpiac elképesztő drágulást produkált: 2024-ről 2025-re éves alapon 35 százalékkal emelkedtek az árak.
Összehasonlításként a budapesti téglalakások 19 százalékkal, a családi házak pedig 20 százalékkal drágultak ugyanebben az időszakban.
A vidéki piac közben szintén jelentős áremelkedésen ment keresztül. Az elmúlt egy évben országosan 10–30 százalék közötti drágulást mértek, különösen azokban a térségekben, ahol nagy ipari beruházások indultak el. Debrecenben például már egyáltalán nem számít ritkának az 1,2–1,3 millió forintos újépítésű-négyzetméterár sem.
A szakértők szerint az olyan beruházások, mint a BMW vagy a BYDgyárainak megjelenése, alapvetően alakítják át a helyi lakáspiacokat. A külföldi munkavállalók és a belső migráció egyaránt növeli a keresletet, miközben a kínálat sok esetben nem tud lépést tartani a növekedéssel.
Egyre több jel utal arra, hogy közeledik a korrekció
A szakértők szerint a magyar lakáspiacon nem feltétlenül árzuhanásra kell számítani, de egyre valószínűbb, hogy az elmúlt évek extrém drágulása nem maradhat fenn tartósan.
Sándorfi Balázs több nemzetközi összehasonlítást is bemutatott, amelyek szerint a magyar lakásárak már jelentősen elszakadtak a lakossági fogyasztás és a rendelkezésre álló jövedelmek növekedésétől. Miközben az Európai Unió legtöbb országában a fogyasztás és az ingatlanárak nagyjából együtt mozognak, Magyarországon látványos szétválás alakult ki. Ebből kifolyólag reális forgatókönyvnek tart egy relatív átértékelődést az ingatlanpiacon.
„Ez nem feltétlenül jelent áresést, inkább azt, hogy a bérek hosszabb időn keresztül gyorsabban emelkedhetnek majd, mint az ingatlanárak. A piac így fokozatosan alkalmazkodhatna az elmúlt évek túlzott drágulásához” – mondta.
